Meneropong Pasar Perumahan 2016

MELEMAHNYA perekonomian nasional yang terjadi pada awal 2015 berpengaruh terhadap pasar perumahan. Hal ini terlihat dari menurunnya transaksi perumahan serta nilai penyerapan unit secara keseluruhan.

Menanggapi kondisi pasar yang melemah, beberapa developer cenderung untuk meluncurkan unit rumah dengan harga yang lebih terjangkau dan mudah diserap oleh pasar. Lebih dari setengah jumlah pasokan baru berada pada segmen bawah sampai menengah, atau sekitar 75% dari total pasokan baru.

Akibatnya, terjadi penurunan penyerapan dalam Rupiah yang cukup signifikan selama periode tersebut. Penurunan ini bahkan tercatat sebagai penurunan terbesar dalam lima tahun terakhir (-25% HoH dan -27,8 YoY)

Survei yang dilakukan Cushman & Wakefield Indonesia menunjukkan, tipe rumah yang paling diminati di tahun ini berada pada rentang harga Rp600 juta sampai Rp1,2 miliar dengan ukuran bangunan 45 m² -120 m² dan luas tanah 60 m² – 115 m².

Dari segi komposisi penjualan, terjadi peningkatan yang cukup besar untuk segmen menengah ke bawah, dari 6% di 2014 menjadi 37% di 2015. Sementara untuk segmen menengah, komposisinya relatif stabil yakni 35% dari total penjualan.

Di sisi lain, penurunan komposisi penjualan terlihat pada segmen menengah-atas dan segmen atas. Komposisi penjualan pada segmen menengah-atas turun dari 22% di 2014 menjadi 12% di 2015, sedangkan segmen atas turun dari 31% di 2014 menjadi 10% di 2015.

2016 Lebih Baik?
Cushman & Wakefield memprediksi pasar perumahan akan lebih baik di 2016. Hal ini didukung oleh beberapa regulasi Pemerintah, seperti peraturan baru LTV (loan to value). Pada peraturan tersebut, batasan maksimum LTV sebesar 80% akan ditetapkan pada transaksi kredit properti pertama, sedangkan batasan maksimum LTV sebesar 70% dan 60% masing-masing akan ditetapkan pada transaksi kredit properti kedua dan ketiga.

Di sisi lain, tingkat pertumbuhan permintaan tahunan diharapkan dapat mencapai 3,6% di akhir 2015 dan secara moderat meningkat menjadi 3,9% di 2016. Sementara, tingkat pertumbuhan pasokan tahunan diharapkan dapat meningkat sebesar 3,9% pada akhir 2015 dan menjadi 4,1% pada 2016, dimana mayoritas pasokan berasal dari segmen menengah-bawah dan menengah.

Cushman & Wakefield memerkirakan rata-rata harga tanah di Jabodetabek dapat meningkat menjadi Rp9,7 juta per meter persegi pada akhir 2015 (meningkat 16,7% YoY), dan diproyeksikan dapat mencapai Rp11,7 juta per meter persegi di 2016 (meningkat 20,7% YoY).

Rencana pengembangan infrastruktur secara masif yang dilakukan Pemerintah, seperti tol dan LRT, menjadi salah satu faktor yang meningkatkan harga tanah secara signifikan.